Blog | 03 juil. 2024
Hugo Bessis
Économiste principal, Villes et régions
Dans un précédent rapport de recherche, nous avons examiné les implications macroéconomiques d’un nouveau gouvernement travailliste. Nous nous penchons ici sur l’un des problèmes politiques les plus persistants du Royaume-Uni, le logement, et étudions les changements qu’un gouvernement travailliste pourrait apporter au développement régional.
Le manifeste du parti travailliste est clair : il ambitionne de construire davantage de logements, avec un objectif de 1,5 million de nouveaux logements au cours de la prochaine législature. Pour ce faire, il propose de mettre à jour et d’assouplir le cadre national de planification de la politique tout en rétablissant les objectifs obligatoires en matière de logement. Il donne également la priorité à la libération des terrains abandonnés, qu’il s’agisse de friches industrielles (terrains déjà aménagés) ou de « terrains gris » (terrains qui pourraient être qualifiés de friches industrielles mais qui se trouvent actuellement dans une ceinture verte). Enfin, le parti travailliste propose de construire davantage de logements grâce à un ensemble de nouvelles villes.
Fondamentalement, l’engagement du Parti travailliste n’est pas très différent de ce que l’opposition a tenté d’accomplir par le passé. Comme nous l’avons expliqué précédemment, dans leur manifeste de 2019, les conservateurs se sont engagés à construire 300 000 logements par an (ce qui équivaut à 1,5 million sur 5 ans, comme le Parti travailliste), ainsi qu’à réorganiser le système d’urbanisme. Ils ont également publié un livre blanc en 2017 dans lequel ils promettaient de développer de nouvelles villes et villages-jardins. Mais rien de tout cela ne s’est pleinement concrétisé. Les chiffres de construction de logements sont inférieurs aux objectifs fixés, le système d’urbanisme n’a pas radicalement changé et les villes-jardins n’ont pas encore décollé.
La réforme du logement est en effet complexe car, bien qu’elle soit considérée comme un défi national, le problème est avant tout local. Pour les responsables politiques, cela signifie que le changement se heurte souvent à une forte résistance. Pour les décideurs politiques, cela implique qu’une solution unique est rarement efficace. Un système parfait doit être suffisamment flexible pour que le marché puisse répondre à la demande, tout en protégeant les terres, les actifs et le tissu urbain, et en tenant compte des intérêts locaux.
En fait, la crise du logement se limite principalement aux régions les plus prospères du pays, Londres et les régions du sud-est de l’Angleterre étant les plus touchées. C’est là que l’accessibilité au logement tend à être la plus faible et que les besoins en logements sont donc les plus importants. C’est également là que l’emploi et la population devraient croître le plus, ce qui aggravera encore davantage le problème du logement. Nous prévoyons qu’un groupe limité de 27 autorités locales réparties dans tout le Royaume-Uni représentera un quart des besoins en logements du pays au cours des 10 prochaines années, dont 19 à Londres.
Les régions prospères ont besoin de logements supplémentaires pour s’adapter à la croissance économique et à la croissance de l’emploi. Cela facilitera la migration des travailleurs vers des régions plus productives du pays, ce qui pourrait être positif pour l’économie nationale, mais ne réduira probablement pas les inégalités régionales. Dans le même temps, alors que l’économie continue de se concentrer dans ces zones prospères, la concurrence pour les terrains entre les usages résidentiels, commerciaux et industriels va s’intensifier. La hausse des coûts des terrains et la pression croissante sur l’espace, associées à la conversion facilitée des espaces industriels et commerciaux en logements, pourraient finir par menacer l’offre d’espaces d’emploi, en particulier dans les rues commerçantes.
Un autre défi pour le nouveau gouvernement sera de trouver la bonne façon d’évaluer les besoins en logements dans une région, en particulier si ces objectifs doivent devenir obligatoires. Le calcul est actuellement basé sur la croissance projetée des ménages dans une zone, avec des ajustements spécifiques basés sur d’autres critères locaux, tels que l’accessibilité du marché local. Cependant, la formule actuelle est critiquée par les associations d’urbanistes et de promoteurs immobiliers car elle utilise des projections de population des ménages datant de 2014, qui se concentrent de manière disproportionnée sur la fourniture de logements dans des zones déjà peuplées et ne reflètent pas les changements plus récents des tendances démographiques. Et même si les projections actualisées de l’ONS prévoient des niveaux de croissance plus faibles, nous pensons que ces prévisions sont encore trop élevées. En effet, l’hypothèse de l’ONS est basée sur une moyenne des flux migratoires internationaux nets au cours des dix dernières années, qui a été gonflée par plusieurs facteurs qui ne sont pas susceptibles de se reproduire (tels que les programmes de visas pour les migrants en provenance d’Ukraine et de Hong Kong, la reprise des flux d’étudiants après la Covid-19). Outre ces considérations arithmétiques, il convient de se demander si les autorités de planification, en particulier celles des villes, ont la capacité d’atteindre les objectifs proposés, car les contraintes (comme les zones vertes) limitent les possibilités. Le Parti travailliste propose des stratégies de logement transfrontalières pour les autorités combinées et municipales, ce qui pourrait contribuer à atténuer ce problème.
En attendant, même si la réaffectation des friches industrielles contribuera à atteindre ces objectifs, des recherches menées à Lichfields ont montré que même si toutes les friches industrielles étaient utilisées pour le logement, elles ne répondraient qu’à environ un tiers des besoins en logements pour les 15 prochaines années. En réalité, les coûts de réhabilitation, les délais de livraison et les caractéristiques spécifiques des sites signifient que bon nombre d’entre eux ne sont pas viables pour un réaménagement.
En fin de compte, le gouvernement qui sortira des élections ne disposera que d’une marge de manœuvre limitée pour modifier la manière dont le logement est fourni au Royaume-Uni. Le bilan des gouvernements précédents suggère que construire suffisamment de logements neufs – et pas seulement plus – est un défi presque impossible en raison de divers obstacles économiques, urbanistiques et sociaux. Pourtant, ces obstacles ont été clairement identifiés, et l’accélération de la construction de logements observée au cours de la dernière décennie suggère que si le nouveau gouvernement s’engage à résoudre le problème, on peut s’attendre à une augmentation de la production de logements à l’avenir.
Auteur
Hugo Bessis
Économiste principal, Villes et régions
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